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周蓬安:开征房地产税,真能降低房价?  

2017-02-21 09:05:05|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 周蓬安:开征房地产税,真能降低房价?

有关中国税收立法问题,出现了一个极为奇特的现象,那就是某某税种即将出台的消息不断传出,尤其是关乎大众利益的个人所得税、房地产税(此前炒作的“物业税”)的开征话题,在近几年是过一段时间就会渲染一次。近期,有关开征房地产税的话题,再一次充斥更大网站,又有不少专家、学者和媒体共同炒作房地产税,甚至有人言之凿凿称今年将在全国开征。

 

笔者以为,这些人对中国的税收立法程序显然不了解,尤其是如房地产税、个人所得税这类涉及面很广的税种,其立法过程一定是慎重的,漫长的,而且肯定会使用此前“开门立法”的做法,在网上征求意见,让社会广泛讨论,形成最大公约数。因此,在全国范围内开征房地产税,还有很长的路要走。

 

有意思的是,每次该话题引爆网络,都会引发专家学者对这个还“没影子”的税种品头论足。2月20日,《第一财经》就报道,全国人大财经委副主任委员尹中卿在接受记者专访时说,“房地产税降房价是毫无疑问的。”他认为房地产税有两大功能:

第一个就是解决“房子是用来住的,不是用来炒的”的问题。制定房地产税法主要是保障居民居住的需求,包括刚性的需求,要抑制住房投资性需求,特别是投机性需求。

第二个就是健全地方主体税种。“为什么很多地方跟房地产捆得那么紧?就是土地财政依靠土地出让金。房地产税可以健全地方主体税种,为地方政府提供稳定财政收入来源,解决长期中央地方财政职权划分不均的问题。”

笔者针对第一个问题就有疑问,你在北京花500万买一套房子,政府至少拿走200万甚至更多,这要解决多少城市建设问题,能为多少低收入市民提供生活保障?市民多买一套房子,对社会有什么危害?再说,每家只有一套房,让去北京打工的农民都住宾馆?你说“房子是用来住的,不是用来炒的”,那为什么没人炒汽车、炒电视机?你增加商品房有效供给不就解决问题了吗?以这种理由开征房地产税,实在是牵强附会。

而认为开征房地产税能降低房价,纯粹是说“外行话”。我知道,持“房地产税降房价是毫无疑问的”观点的并非尹中卿一人,除不少专家学者这么认为外,更多没房子的网民也是这么认为的。但我要告诉那些专家学者的是,靠开征新税种来降低商品价格,只有受宇宙真理教育的你们才能想得到。

按照你们的理解,对个人部分房产征收房产税后,买“第二套房”、“第三套房”、“第N套房”的人会大大减少,此前的“炒房客”及已拥有多套房的居民,会因为纳税而抛售,这样就会大大增加商品房市场的供应,甚至会使商品房供求关系发生逆转,房子就会卖不出去,开发商就不得不降低。

但是还有另一种情况你们却没有考虑,那就是购买“第二套房”、“第三套房”、“第N套房”的人大大减少之后,租赁市场的房源也将随之减少,房屋租赁价格必然会上涨。此外,你们还应该关注另一种现象,那就是目前“二手房”交易的税费成本,绝大多数是由买方承担的。开征房地产税后,房屋租赁中所涉的税款,也极有可能转嫁由租赁方承担。也就是说,开征房地产税后,房屋租赁成本会有明显提高,甚至会出现“借税提租”的后果。这种结果必然会刺激部分“租赁户”向“购房户”转变,这又会刺激房地产市场需求。

 

此外,我想说说一个经济学常识,那就是国家希望某一类产品的价格下降,降低税负是普遍手段,比如对涉及农业生产的化肥、农药就采用低税负甚至免税,对农产品实行免税甚至补贴,对运输蔬菜车辆减免过路过桥费等政策,就是希望通过降低农产品的生产、运输、流通成本,最终达到降低市场售价之目的。

同理,国家希望限制某类产品生产,加税是最好的办法,如国家限制烟草及奢侈品消费,就将这类产品的税负弄得很高,像中国烟草行业的税负,目前甲级卷烟的消费税税率为56%,2015年又另外增加了从量部分,这仅仅是生产环节缴纳部分。而在销售时还得像其他商品一样按照17%的税率缴纳增值税。笔者初略测算,您消费一包价值99元的香烟,可能已贡献各种税款超过80元。别以为这样的税负已经高得令人咋舌,如果与烟控得力的国家相比,仍有大幅度提高的需要,也有大幅度提高的空间。

不难看出,按照税收的属性,对需要扶持的产业一般都是实行低税负。而我国目前的房地产业税负实际上存在着过重的问题,房价过高与税负过重也有着一定的关系。那么,对居住用房开征房地产税后,无疑会增加房地产业的管理、交易成本。也就是说,一旦房地产税开征,百姓涉房的实际负担将会加重,总体房屋持有成本提高的同时,房价不仅不会有明显的降低,甚至有可能担当推动房价上涨的黑手。

将这些问题想通了,也就知道开征房地产税能不能降低房价了。我的公众号为“zhoupengan1”) 

 

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